ARM de opción
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¿Cómo funciona la ARM de opción?
Los ARM de opción se encontraban entre los tipos de préstamo más insidiosos ofrecidos durante el boom del milenio.
Los ARM de opción se denominan así porque según estos términos de préstamo, el prestatario puede elegir entre varias opciones de pago diferentes cada mes. También llamados ARM de selección de pago, los ARM de opción generalmente comienzan con una tasa de interés muy baja.
Sin embargo, esta tasa solo se mantiene durante aproximadamente un mes antes de aumentar regularmente cada mes.
Cada mes, el prestatario puede optar por pagar:
- capital e intereses bajo un calendario de amortización tradicional para el plazo completo del préstamo (algunos ARM de opción permitían al prestatario elegir el calendario de amortización para el pago: 15, 30 o incluso 40 años);
- único interés; o
- un pago mínimo, que asciende a menos de los intereses adeudados.
Si el prestatario elige pagar el monto mínimo, el interés pendiente de pago se suma al monto total del préstamo. Este proceso en el que los intereses acumulados no pagados se suman al saldo del principal se denomina amortización negativa.
Cuando el prestatario elige esta opción de pago, su préstamo se modifica después de una cierta cantidad de años (generalmente cada cinco años) de acuerdo con el nuevo saldo de capital adeudado, una cantidad ahora mayor que el préstamo original.
Los topes de pago no restringen los pagos refundidos totalmente amortizados Además, estos siguen siendo ARM, por lo que existe la posibilidad de que el préstamo se amortice negativamente en montos cada vez mayores a medida que aumenta la tasa de interés y se acorta el plazo de amortización.
Otro peligro radica en el momento de los pagos mínimos. Si el prestatario realiza pagos mínimos en los últimos años del préstamo, es posible que termine debiendo un pago importante al final del plazo del préstamo. Este pago mayor se llama pago global.
Algunos prestamistas colocaron topes de amortización negativa en préstamos que tenían el potencial de amortización negativa.
El tope de amortización negativo establece un tope sobre qué tan alto podía crecer el saldo de capital antes de una refundición. Esta refundición se produjo en este techo, independientemente de cualquier período de tiempo de refundición preestablecido.
El tope de amortización negativo típico se fijó en 110% o 125% del monto original de la hipoteca. Y, al igual que con otras refundiciones, no se aplicaron los topes de pago. Los ARM de opción a menudo fueron un atractivo para los compradores de vivienda poco calificados durante los años previos a la crisis financiera.
Los prestatarios de bajos ingresos pagaron constantemente el monto mínimo adeudado cada mes. Como resultado, su deuda se disparó rápidamente. Cuando sus préstamos fueron refundidos después de la originación, los prestatarios se vieron abrumados con sus pagos ajustados. Para los prestatarios que solo pagaron la cantidad mínima, cada refundición daría como resultado pagos de amortización total cada vez mayores.
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