¿Cuánto más pueden subir las tasas hipotecarias?

Otro golpe más para los compradores de vivienda, se espera que las tasas de interés hipotecarias aumenten aún más.

La Reserva Federal de Estados Unidos anunció el miércoles que elevará su tasa de interés a corto plazo en medio punto porcentual en su cruzada para controlar la inflación. Esto significa que las tasas de interés hipotecarias, que son independientes de las tasas de la Reserva Federal pero normalmente siguen la misma trayectoria, probablemente aumentarán aún más.

Esas son malas noticias para los compradores que han estado lidiando con precios de vivienda récord y tasas que ahora superan el 5%. Hace un año, las tasas estaban justo por debajo del 3%. Desde entonces han aumentado. Con un promedio del 5,1% en la semana que terminó el 28 de abril, según los datos más recientes de Freddie Mac. Y muchos prestamistas informaron tasas en el rango medio del 5% esta semana.

Las tasas altas y los precios de las propiedades

Las tasas más altas pueden agregar cientos de dólares a un pago hipotecario mensual y decenas de miles de dólares a un préstamo de tasa fija a 30 años. Eso está obligando a muchos compradores a poner en suspenso sus sueños de ser propietarios de una vivienda. Ya que no pueden pagar la combinación de las tasas altas y los precios de las viviendas.

“Nos estamos quedando sin precedentes”, dice Len Kiefer, economista jefe adjunto de Freddie Mac. “Es una verdadera prueba para el mercado. No hemos visto nada como esta velocidad de aumento de las tasas [hipotecarias] en una generación”.

Es probable que alguien que compre una casa hoy pague alrededor de un 47 % más por la misma propiedad en comparación con hace un año, si se tienen en cuenta los precios y las tasas más altos. Y eso se suma a todo el dinero extra que están gastando debido a la alta inflación, el aumento de los precios de la gasolina y la energía y los alquileres más altos.

 “Los compradores buscan lo que pueden pagar”, dice Danielle Hale, economista jefe de Realtor.com®. “Ya no pueden permitirse el mismo precio”.

¿Qué tanto pueden subir las tasas?

El corredor de hipotecas Rocke Andrews, de Lending Arizona en Tucson, cree que las tasas caerán un 6% este año. Ha visto que las tasas suben al rango medio del 5% y ya obligan a muchos de sus clientes a buscar casas más baratas o hacer ofertas más bajas.

Otros expertos en bienes raíces creen que es poco probable que las tasas suban tanto este año, pero ciertamente no es imposible.

“Cinco y medio por ciento definitivamente está al alcance, 6% es un poco exagerado”, dice Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios®. “Pero los aumentos de las tasas hipotecarias han sido una gran sorpresa hasta ahora, y tal vez queden más sorpresas”.

Vale la pena señalar que las tasas hipotecarias alcanzaron el 18,6 % en 1981, cuando la Reserva Federal también luchaba contra la inflación, según Freddie Mac. Los expertos no anticipan que alcanzarán algo cercano a ese nivel.

Es posible que las tasas no aumenten según la inflación

Es posible que las tasas hipotecarias ni siquiera aumenten, al menos de inmediato. Actualmente son altos porque el mercado ha esperado durante mucho tiempo que la Fed aumente sus propias tasas.

“Están en una trayectoria ascendente”, dice Kiefer de Freddie Mac. “Han estado en un cohete espacial durante los últimos meses, pero el ritmo puede estar aplanándose un poco”.

Si la inflación se calma, es posible que la Reserva Federal no aumente tanto las tasas y las tasas hipotecarias podrían estabilizarse o incluso caer un poco. Sin embargo, si la inflación sigue subiendo, la Fed puede aumentar sus tasas en incrementos mayores, lo que podría conducir a tasas hipotecarias aún más altas.

La Fed espera que elevar sus tasas de interés con el mayor aumento en más de 20 años enfríe la inflación. Cuando las tasas son más altas, hace que sea más caro pedir dinero prestado o hacer compras a crédito. Entonces, si menos personas están comprando productos, se quita algo de presión, les da a los proveedores la oportunidad de ponerse al día y les da a los precios cierto espacio para estabilizarse.

La inflación en su punto más alto

“La inflación está en su punto más alto en 40 años, o en su punto más alto para la generación del milenio y las generaciones más jóvenes”, dice Hale. “La Fed tiene que reaccionar a la inflación para tenerla bajo control”. Ya sea que las tasas hipotecarias permanezcan en el rango del 5% o aumenten aún más, la ventaja para los compradores es que probablemente haya menos competencia por las viviendas, con menos guerras de ofertas y ofertas más bajas.

Los compradores de viviendas presentaron un 11,1% menos de solicitudes de hipotecas en la semana que finalizó el 29 de abril, según los datos más recientes de la Asociación de Banqueros Hipotecarios. El número de ventas de casas también ha estado cayendo.

“Durante un tiempo, había que ofertar de $30,000 a $40,000 por encima del precio de venta solo para ser considerado”, dice el prestamista Andrews de los compradores de viviendas del área de Tucson. El mes pasado empezó a ver caer esas ofertas. “Ahora, he tenido algunos compradores cuyos precios de compra fueron los mismos que el precio de venta”. Sin embargo, es probable que los vendedores de viviendas tarden en darse cuenta de cuánto ha cambiado el mercado de la vivienda después de ver a sus vecinos obtener sumas astronómicas por sus propiedades. Mientras tanto, muchos compradores han alcanzado sus límites financieros.

Se espera que el crecimiento de los precios de las viviendas se desacelere

Los días de crecimiento de los precios de las viviendas de dos dígitos probablemente estén contados, predicen los expertos. Es probable que los precios continúen aumentando, pero solo unos pocos puntos porcentuales al año, ya que los compradores no pueden pagar más. También podrían aplanarse o incluso sumergirse en ciertos mercados inmobiliarios.

A nivel nacional, la mediana de los precios de lista de viviendas alcanzó los $405.000 en marzo, un 13,5% más que en el mismo período del año pasado, según datos de Realtor.com. Sin embargo, se espera que las altas tasas reduzcan el ritmo de crecimiento de los precios. “El mercado inmobiliario se enfriará”, predice Yun de NAR. Espera que las ventas también sigan cayendo. “Los compradores simplemente no pueden obtener una hipoteca a estas tasas”.

No se espera que disminuyan en la mayoría de los mercados inmobiliarios, al menos por mucho, porque todavía hay muchos compradores e inversores que quieren casas. Con una abrumadora escasez de casas en venta, no hay suficientes para quienes las quieren. “Todavía hay un número significativo de hogares que quieren comprar una casa y no querían lidiar con el frenesí del mercado”, dice Hale. Si regresan al mercado, “podrían evitar que los precios caigan”.

Los vendedores podrían mantener altos los precios

Los inversores que no dependen de las hipotecas también podrían mantener altos los precios. Los baby boomers que venden casas pagadas para reducir el tamaño de las casas que pueden comprar directamente y las personas que acumularon una gran cantidad de capital en partes caras del país que las venden para comprar propiedades en áreas más baratas también podrían no necesitar hipotecas. Y pueden ser capaces de soportar los altos precios. También es probable que los vendedores se resistan a la idea de reducir los precios después de ver las propiedades de sus vecinos venderse por ganancias inesperadas hace solo unos meses.

“Las tasas hipotecarias más altas dificultan que compradores y vendedores se pongan de acuerdo sobre el precio de una casa”, dice Hale. “Los vendedores probablemente han visto precios muy altos recientemente y tienen un precio alto en mente”. Lo que esto significa es que se está volviendo aún más difícil financieramente para los compradores, particularmente los compradores primerizos sin grandes reservas de efectivo, convertirse en propietarios.

“Este es un mercado inmobiliario difícil para los posibles compradores, y se ha vuelto mucho más difícil con la prisa extrema”, dice Kiefer. “Este es un gran desafío”.

Si usted desea saber más al respecto de este tema, no dude en registrate aquí y completar el formulario. También puede llamarnos al +1 (800) 638-6035 para conversar con uno de nuestros expertos sin compromiso, o enviarnos un email a info@mortgij.com con sus preguntas. También contamos con la opción de chatear en línea por Messenger. ¡Gracias!