Mercado inmobiliario históricamente sobrevaluado

Una caída del mercado inmobiliario parecía casi asegurada hace dos años. Los estrictos cierres emitidos por el estado habían llevado la tasa de desempleo de EE. UU. a su nivel más alto desde la era de la Gran Depresión. Y muchos estados habían prohibido las visitas a domicilio en persona. Sin embargo, no se produjo un colapso inmobiliario. Tanto el Congreso como la Reserva Federal intervinieron con una ayuda económica sin precedentes, y después de solo dos meses de recesión, la economía y el mercado inmobiliario de EE. UU. experimentaron un gran crecimiento.

Auge del mercado inmobiliario

El auge inmobiliario en curso, que ha visto subir los precios de las viviendas un 34% en los últimos dos años, pronto podría disminuir. Al menos eso es según Mark Zandi, economista jefe de Moody’s Analytics.

La Reserva Federal tiene un mandato dual del Congreso: mantener el máximo empleo y los precios estables. Por supuesto, con la inflación en su nivel más alto en 40 años, no hay duda de cuál de los mandatos de la Fed actualmente encabeza su lista de prioridades. Una Reserva Federal que lucha contra la inflación tiene grandes implicaciones para el mercado inmobiliario de EE. UU, dice Zandi. La Reserva Federal ya está presionando al alza las tasas hipotecarias como una forma de frenar el crecimiento de los precios en el mercado inmobiliario y la economía en general. De hecho, en los últimos dos meses, la tasa hipotecaria fija promedio a 30 años se disparó del 3,11% al 5,1%.

Ese rápido aumento en las tasas hipotecarias equivale a un impacto económico en el mercado inmobiliario al rojo vivo. Ya estamos empezando a verlo suavizar un poco el mercado. En los próximos meses, dice Zandi, ese enfriamiento solo debería intensificarse. Para esta época del próximo año, predice, el crecimiento del precio de la vivienda año tras año será cero.

En este punto, Zandi no prevé una corrección del precio de la vivienda a nivel nacional. Sin embargo, él cree que algunos de los mercados inmobiliarios más caros del país podrían ver cómo los precios de las viviendas caen hasta un 10% durante el próximo año.

Análisis de Moody´s Analytics

Para obtener una indicación de qué mercados inmobiliarios corren el riesgo de una corrección del precio de la vivienda, Fortune le solicitó a Moody’s Analytics su análisis exclusivo de los mercados inmobiliarios de EE. UU. La firma tenía como objetivo averiguar si los niveles de ingresos locales podrían respaldar los precios de las viviendas locales. De las 392 áreas estadísticas metropolitanas analizadas, el 96% están “sobrevaloradas”. Entre esos 392 mercados, 149 están sobrevaluados en al menos un 25%. El más sobrevaluado es Boise, donde los precios de las viviendas están un 73% por encima de lo que respaldarían los fundamentos. El hecho de que Boise esté “sobrevaluado” en relación con los ingresos locales no sorprende dada la afluencia de expatriados de California que compraron allí durante la pandemia.

Vea el gráfico en la nota original de Fortune

Con el tiempo, los mercados inmobiliarios regionales no pueden permanecer “sobrevaluados” hasta este punto, dice Zandi. Eso debería ser un lastre para el crecimiento futuro de los precios de las viviendas.

“En cuanto a los precios de la vivienda, espero que el crecimiento se mantenga estable… habrá mercados en los que veremos una caída de precios del 5% al ​​10%”, dice Zandi. Si bien no prevé el auge en curso como una burbuja inmobiliaria, lo que requeriría tanto la sobrevaluación del precio de la vivienda como la especulación en el mercado, sí dice que hay cierta “especulación que se está infiltrando”, incluso en lugares como Phoenix y Charlotte. Según el análisis de Moody’s Analytics, Phoenix y Charlotte están sobrevaloradas en un 46% y un 33%, respectivamente.

Análisis de CoreLogic

Moody’s Analytics no es la única firma que llama a esto un mercado inmobiliario sobrevaluado. CoreLogic, una empresa de investigación de bienes raíces con sede en California, proporcionó un análisis a Fortune el mes pasado que encontró que el 65% de los mercados inmobiliarios regionales están sobrevaluados. Mientras tanto, un análisis proporcionado por Black Knight, un proveedor de datos y tecnología hipotecaria, encuentra que el hogar estadounidense típico tendría que gastar el 31% de sus ingresos mensuales para hacer un pago hipotecario en una casa estadounidense de precio promedio. Esa es la lectura más alta de la relación entre pagos de hipoteca e ingresos de Black Knight desde 2007.

CoreLogic dice que solo el 3% de los mercados inmobiliarios tienen una probabilidad “elevada” o “alta” de ver caídas en los precios de las viviendas durante el próximo año. A nivel nacional, CoreLogic espera que el crecimiento del precio de la vivienda aumente otro 5 % en los próximos 12 meses. Eso marcaría una desaceleración desde el último aumento de precios de la vivienda de 12 meses (19,8%); sin embargo, difícilmente sería el alivio que buscan los compradores de viviendas.

“Los nuevos listados no se han mantenido al día con la gran cantidad de familias que buscan comprar, lo que lleva a que las casas se vendan rápidamente y, a menudo, por encima del precio de lista. Este desequilibrio entre un número insuficiente de propietarios que buscan vender en relación con los compradores que buscan una casa ha llevado a la apreciación récord de los últimos 12 meses”, escribió Frank Nothaft, economista jefe de CoreLogic, en un informe publicado el mes pasado. “Los precios más altos y las tasas hipotecarias erosionan la asequibilidad del comprador y deberían reducir la demanda en los próximos meses, lo que lleva a la moderación en el crecimiento de los precios en nuestro pronóstico”.

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