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¿Qué son los préstamos DSCR?
El índice de cobertura de la deuda (DSCR) indica la cantidad de flujo de dinero neto disponible para pagar una hipoteca.
¿Cómo funcionan?
Los préstamos DSCR son una opción útil para financiar sus transacciones de inversión inmobiliaria. La inversión inmobiliaria ha intrigado a muchas personas a lo largo de los años por su rápido potencial para generar un flujo de caja positivo. DSCR indica si una propiedad está generando ingresos suficientes para pagar una hipoteca. Los prestamistas utilizan el índice de cobertura de la deuda como una medida para determinar el monto máximo del préstamo cuando un inversionista de bienes raíces solicita un nuevo préstamo o refinancia una hipoteca existente.
DSCR (Debt Service Coverage Ratio)
El DSCR o índice de cobertura de la deuda, mide la capacidad de tus propiedades o empresa para pagar una deuda. Es una de las principales formas en la que los prestamistas evalúan la salud financiera de su negocio antes de financiarlo.
Al calcular el índice de cobertura de la deuda o DSCR, el prestamista puede saber cuánto efectivo tiene disponible una empresa o propiedades para realizar los pagos, los intereses y las tarifas del préstamo de la deuda.
¿Cuál es el atractivo de un préstamo DSCR?
Uno de los principales beneficios de un préstamo DSCR es que no se requiere un cálculo de ingresos personales. En cambio, el prestamista se centra en el flujo de efectivo que se prevé que genere la inversión inmobiliaria en cuestión. Esto elimina la necesidad de entregar esos talones de pago y la verificación de empleo. Si trabaja por cuenta propia o tiene una brecha en el historial de empleo, este préstamo puede ser aún más atractivo. Junto con estos beneficios, un inversionista puede llegar a la mesa de cierre y cerrar cada préstamo con el nombre comercial de su entidad, lo que le permite separar la información personal de las operaciones comerciales. Por lo que este préstamo posee muchos aspectos positivos que lo diferencian de otros productos de préstamo.
Cierre de préstamo más rápido
Sin la verificación de ingresos y del historial laboral, esto podría conducir a un cierre más rápido de lo que podría estar acostumbrado. Otro beneficio de un préstamo DSCR. Si bien los procesadores de préstamos y los aseguradores generalmente revisan esos talones de pago y el historial de empleo, estas son áreas que no necesitan verificarse en esta situación. Poner los fondos necesarios en manos del inversionista es obviamente el objetivo final y hacerlo de manera acelerada es beneficioso para todos. Las propiedades de inversión a menudo pueden generar guerras de ofertas, especialmente en el mercado actual, lo que significa que tener la capacidad de cerrar rápidamente y sin problemas es extremadamente valioso.
¿Qué DSCR necesito para calificar?
Idealmente, el DSCR debe ser de 1,25 o más para poder calificar. No obstante, cada prestamista tiene su propio criterio para evaluarlo. Cuanto más alto sea su DSCR (por encima de 1,25), mayor será la probabilidad de que le aprueben el préstamo con mejores condiciones.
¿Cómo se calcula el índice de cobertura de la deuda (DSCR)?
La fórmula para calcular el índice de cobertura de la deuda es muy sencilla. El DSCR para bienes raíces se calcula dividiendo el ingreso operativo neto anual de la propiedad (NOI) por el pago anual de la deuda.
Por ejemplo, si una propiedad de alquiler genera un NOI anual de $6,500 y el pago anual de la hipoteca es de $4,700 (capital e intereses), el índice de cobertura de la deuda sería $6500 dividido $4700 lo que da un resultado de 1.38.
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