¿Qué es la regla del 70% para comprar una casa y remodelarla? ¿Y cómo puede ayudarme?

¿Cuál es la clave de remodelar casas con éxito? Comprar propiedades a un precio lo suficientemente bajo para venderlas y obtener una gran ganancia. Pero, ¿cómo puede saber que el precio de venta de una casa es correcto? La regla del 70% puede ayudar.

¿Qué es la regla del 70% para comprar una casa y remodelarla (Fix and Flip)?

Los “flippers” de casas tienen un plan simple para ganar dinero. Compran una casa barata, la arreglan y luego la venden a un precio más alto. El objetivo de los flippers es comprar barato y luego vender caro para aumentar sus ganancias.

La regla del 70% puede ayudar a los flippers cuando buscan listados de bienes raíces. Básicamente, dice que los inversores no deben pagar más del 70% del valor posterior a la reparación de la casa menos el costo de las reparaciones necesarias para renovar la casa.

¿Qué significa esto? El valor posterior a la reparación (ARV) de una propiedad es la cantidad por la que se podría vender una casa después de que la renueven. Al comprar una casa para remodelar, los inversionistas necesitan estimar por cuánto creen que podría venderse la propiedad después de que haya sido renovada. Luego pueden multiplicar esa cantidad por 70% y restarla del costo estimado de la renovación.

La cifra resultante es el precio más alto que deberían considerar pagar por esa propiedad.

Sin embargo, es importante saber que la regla del 70% es solo una regla general. Antes de comprar una casa, debe estudiar las condiciones del mercado, trabajar con profesionales de bienes raíces para una estimación de reventa más precisa y reunirse con contratistas para determinar cuánto costarán las reparaciones y qué renovaciones se necesitan.

¿Cómo funciona la regla del 70%?

La regla del 70% es un cálculo simple:

Valor posterior a la reparación ✕ 0,70 − Costos de reparación estimados = Precio de compra máximo. Digamos que estima que el valor de su casa después de la reparación será de $220,000. Para obtener una estimación aproximada de cuánto debe pagar por esa propiedad, multiplique esa cifra de $220,000 por 0,7 y obtendrá $154 000. Pero aún debe restar los costos anticipados de renovación y reparación. Digamos que estima que se necesitarán $40,000 para renovar la casa antes de revenderla. Resta esos $40,000 de la cifra de $154,000 y te quedan $114,000. Esa cifra es el precio máximo estimado que debería gastar en su nuevo hogar, según la regla del 70%.

Ese precio de compra máximo le dará una idea de cuánto debe gastar en una casa que planea renovar y revender. Ir por encima de ese precio podría poner en peligro sus ganancias.

Para que la regla del 70% sea lo más efectiva posible, es importante ser realista tanto con el valor posterior a la reparación como con la estimación de cuánto costarán las reparaciones. Si estima que puede vender su casa por $220,000 después de las reparaciones, pero el mercado dice que la mayoría de las propiedades en el vecindario se venden por solo $190,000, posiblemente no obtenga la ganancia que espera. O tal vez calcule que las reparaciones costarán $40,000, pero cuando llega el momento de renovar, gasta $60 000. Esos $20,000 adicionales que ha gastado volverán a consumir sus ganancias.

Es importante trabajar con agentes de bienes raíces, inspectores de viviendas y contratistas al remodelar una casa. Pueden guiarlo a una evaluación más precisa de cuánto costará reparar su casa y cuánto podría obtener cuando sea el momento de vender.

¿Qué pasa si las ofertas que hago usando la regla del 70% son rechazadas?

La regla del 70% no siempre funciona en todos los mercados. Si está comprando una casa en un mercado de vendedores donde los precios estén por las nubes y los compradores adquieren casas rápidamente, un propietario puede no aceptar su oferta. Incluso si llego a ella utilizando la regla del 70%.

Entonces, en un mercado activo, es posible que deba modificar sus cálculos para ofrecer un precio que sea tan alto como el 85% del valor posterior a la reparación de una casa menos los costos de renovación. Correrá un mayor riesgo de no poder vender su propiedad por un valor lo suficientemente alto como para obtener una ganancia después de venderla. Pero en el mercado de un gran vendedor, es posible que pueda vender la casa rápidamente y por un precio mayor.

Esta es la razón por la cual la regla del 70%, por muy útil que sea, no sustituye a la investigación de las condiciones del mercado. Incluso podría encontrarse en un mercado de compradores, un momento en que las casas no se venden rápidamente y los precios no aumentan. En ese caso, podría ofrecer un precio más bajo por una casa, incluso si la regla del 70% le indica que ofrezca uno más alto.

Conozca su estrategia

Dependiendo de sus objetivos, la regla del 70% podría no funcionar para usted. Esta regla generalmente solo funciona para inversores que desean renovar y remodelar una casa rápidamente. Estos inversionistas a menudo compran en vecindarios que tienen muchas ventas de viviendas comparables que pueden ayudarlos a determinar un valor posterior a la reparación más preciso.

La regla del 70% no funciona tan bien si desea comprar una casa y mantenerla durante años y la alquila mientras espera que aumente su valor. Eso es porque es difícil adivinar cuánto valdrá una casa en el futuro. Y si no puede predecir con precisión el valor posterior a la reparación de una casa, la regla del 70% pierde su valor.

¿Qué costos debo incluir al estimar los gastos?

Las reparaciones suelen ser los mayores gastos involucrados en remodelar una casa. Pero no son los únicos costos que enfrentará.

Si está trabajando con un agente de bienes raíces para vender su casa renovada, deberá pagarle a ese profesional una comisión que consumirá parte de sus ganancias. Si está sacando una hipoteca para financiar la compra de una casa, deberá pagar tarifas como el seguro de título y los costos de cierre, que son las tarifas que los prestamistas y terceros cobran para originar y cerrar su préstamo hipotecario. Estos costos variarán, pero puede esperar pagar entre el 2% y el 5% del monto de su préstamo en costos de cierre.

Los costos de mantenimiento son otro gasto. Como sugiere el nombre, estos son los costos que asumirá mientras sea propietario de una casa y antes de venderla. Estos podrían incluir seguro de propietarios de viviendas, impuestos a la propiedad, facturas de servicios públicos y cualquier mantenimiento de la propiedad que necesite hacer antes de vender su propiedad. La cantidad que pagará en costos de mantenimiento depende del estado en el que se encuentre su casa y cuánto tiempo planee retenerla antes de revenderla.

Si tiene dudas, pónganse en contacto con nosotros y le ayudaremos con su hipoteca.

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